Податок на нерухоме майно у 2025 році: ставки, пільги та порядок розрахунку
Податок на нерухоме майно у 2025 році: ставки, пільги, розрахунок
Податок на нерухоме майно в Україні у 2025 році є обов’язковим для всіх власників об’єктів нерухомості. Цей обов’язок стосується як фізичних, так і юридичних осіб. У 2025 році діють оновлені ставки, пільги та правила обчислення цього податку. У матеріалі нижче розглянемо, які податкові ставки актуальні, хто має право на пільги, а також як правильно розрахувати суму податку.
Податок на нерухоме майно: основна інформація
Податок на нерухоме майно в Україні (офіційна назва — податок на майно, відмінне від земельної ділянки) входить до складу місцевих податків і є складовою системи податків на майно. Його порядок встановлений ст. 266 Податкового кодексу України. До цієї ж групи належать земельний податок і орендна плата за землю державної чи комунальної власності. Як і інші податки на майно, податок на нерухомість надходить до місцевих бюджетів (ст. 10 ПКУ).
Хто сплачує податок на нерухомість у 2025 році
У 2025 році платниками податку на нерухомість виступають як фізичні, так і юридичні особи, у тому числі нерезиденти, які є власниками житлової або нежитлової нерухомості (ст. 266.1 ПКУ). Фізичні особи-підприємці (ФОП) також підпадають під дію цього податку — їх оподаткування відбувається за правилами для звичайних фізичних осіб. Це пов’язано з тим, що об’єкти нерухомості реєструються не на ФОП, а на фізичну особу чи юридичну особу (ЗІР, роз’яснення 106.01).
Право власності на нерухомість повинно бути зафіксовано в Державному реєстрі речових прав. Навіть попри обмеження доступу до реєстру під час воєнного стану, податок залишається актуальним.
Ключові моменти:
Податок сплачують також нерезиденти.
Для фізичних осіб, у тому числі ФОП, податкове зобов’язання розраховує ДПС на основі інформації з держреєстру.
Юридичні особи самостійно нараховують податок і подають декларацію.
Для фізичних осіб діють окремі правила оподаткування, зокрема щодо житлової нерухомості (пп. 266.7.1 ПКУ) та пільг (пп. 266.4.1 ПКУ).
Спеціальні правила застосовуються для нерухомості у спільній чи частковій власності (пп. 266.1.1 ПКУ).
Податкова служба самостійно нараховує податок фізичним особам, а юридичні особи повинні вести облік і звітність самостійно.
Як розраховується податок на нерухомість у 2025 році
Об’єктом оподаткування виступає загальна площа нерухомого майна — як житлового, так і нежитлового, включаючи частки, що належать платнику податку. Базою для обчислення є вся загальна площа.
Формула розрахунку виглядає так:
Сума податку = загальна площа (м²) × ставка податку (%) × мінімальна зарплата на 01.01.2025 (грн)
Розмір ставки встановлюється рішенням органу місцевого самоврядування (сільської, селищної, міської ради або ради ОТГ) залежно від типу об’єкта нерухомості та його місцезнаходження (зони). При цьому максимальна ставка не може перевищувати 1,5% від розміру мінімальної заробітної плати, що встановлена на 1 січня звітного року, за кожен квадратний метр площі.
У 2025 році МЗП становить 8 000 грн, тож максимальна ставка податку складає 120 грн за 1 м².
Максимальні ставки податку на нерухомість у 2025 році складають:
- 120 грн за 1 м² (за умови МЗП в 8000 грн).
Для порівняння, у 2024 році максимальна ставка становила:
- 106,50 грн за 1 м² (при МЗП в 7100 грн).
Якщо фізична або юридична особа є власником житлової нерухомості, і її загальна площа перевищує 300 м² для квартири чи 500 м² для будинку, сума податку збільшується на 25 000 грн на рік за кожен такий об’єкт (або частку в ньому).
Відмінності у розрахунку та сплаті податку на нерухоме майно для фізичних та юридичних осіб
Процедура розрахунку та сплати податку на нерухомість відрізняється для фізичних та юридичних осіб.
Розрахунок і подання декларації податку на нерухомість:
| |
Юридичні особи |
Фізичні особи |
| Хто обчислює |
Юридична особа самостійно |
Контролюючий орган |
| Період, за який розраховується |
Поточний звітний рік (наприклад, у 2025 році — за 2025 рік, з урахуванням МЗП на 01.01.2025) (пп. 266.7.5 ПК) |
Попередній звітний рік (у 2025 році — за 2024 рік, з урахуванням МЗП на 01.01.2024) (пп. 266.7.2 ПК) |
| Чи треба подавати декларацію |
Так |
Ні |
| Джерело даних для обчислення податку |
На основі документів, що підтверджують право власності |
Дані Держреєстру, документи, що підтверджують право власності |
| Сплата податку |
Авансовими внесками щоквартально |
Разовим платежем після ППР |
Для фізичних осіб існують певні особливості у розрахунку податку, зокрема застосовуються пільги за площею для житлової нерухомості (пп. 266.7.1 ПК; пільги за площею — пп. 266.4.1 ПК). Встановлені такі нормативи для “неоподатковуваного мінімуму” площі:
Неоподатковувана площа житлової нерухомості для фізичних осіб:
| Тип нерухомості |
Неоподатковуваний мінімум (площа, що не підлягає оподаткуванню) |
| Квартири |
60 м² |
| Будинки |
120 м² |
| Квартира + будинок |
180 м² |
Якщо загальна площа житлової нерухомості перевищує 300 м² для квартир або 500 м² для будинків, сума податку збільшується на 25 000 грн на рік за кожен такий об’єкт. Це правило поширюється також на юридичних осіб (лист ДФС від 04.03.2016 № 4758/10/28-10-06-11).
Термін сплати та декларування податку на нерухоме майно: для фізичних і юридичних осіб
Податок на нерухоме майно сплачується та декларується в залежності від типу платника та особливостей його діяльності.
Термін декларування та сплати податку на нерухоме майно:
| Тип платника |
Термін декларування |
Термін сплати |
| Юридичні особи |
Звичайна ситуація: не пізніше 20 лютого звітного року (зі щоквартальною розбивкою податку) (пп. 266.7.5 ПК)
Для новоствореного (нововведеного) об’єкта нерухомості: протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності
|
Авансовими внесками щоквартально — до 30 числа місяця, що настає за звітним кварталом (пп. 266.10 ПК)
Починаючи з місяця, в якому виникло право власності — до 30 числа місяця, що настає за звітним кварталом
|
| Фізичні особи |
— |
Протягом 60 днів з дня вручення ППР (пп. 266.10 ПК) |
ППР (податкове повідомлення-рішення) з відповідними реквізитами надсилається платникам податку до 1 липня року, що настає після звітного року. Наприклад, у 2025 році платникам надсилається ППР за 2024 рік.
Податок на нерухомість при спільній власності: хто сплачує та як розраховується
У випадку спільної часткової чи сумісної власності на нерухоме майно, коли воно належить кільком особам, правила сплати податку на нерухомість змінюються.
Як сплачується податок на нерухомість у разі спільної власності:
| Тип спільної власності |
Хто сплачує податок на нерухомість |
| Спільна часткова власність кількох осіб |
Кожна особа сплачує податок за свою частку |
| Спільна сумісна власність кількох осіб, але не поділена в натурі |
Одна з осіб, визначена за їхньою згодою, якщо інше не встановлено судом |
| Спільна сумісна власність кількох осіб, поділена між ними в натурі |
Кожна особа сплачує податок за свою частку |
Що є об’єктом оподаткування податком на нерухомість
Об’єктом оподаткування податком на нерухомість є житлова та нежитлова нерухомість, а також частки в таких об’єктах. Розглянемо, що саме підпадає під категорії житлової та нежитлової нерухомості відповідно до Податкового кодексу.
Нерухоме майно, яке підпадає під оподаткування
(не включає земельні ділянки)
Житлова нерухомість:
Житлові будинки,
Будинки садибного типу,
Прибудови до житлових будинків,
Квартири,
Котеджі,
Кімнати в багатоквартирних (комунальних) квартирах,
Садові та дачні будинки.
Нежитлова нерухомість:
Готельні будівлі,
Офісні будівлі,
Торгові приміщення,
Гаражі,
Промислові будівлі,
Склади,
Будівлі для публічних заходів (казино, ігрові зали),
Господарські (присадибні) будівлі та інші приміщення.
Примітка:
Житлова нерухомість має бути зареєстрована відповідно до чинного законодавства як об’єкт житлового фонду (п. 14.1.129 ПК).
Житловий будинок садибного типу — це будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних приміщень (наприклад, передпокій, кухня, коридор, вбиральня, комора тощо).
Податок на нерухомість та об’єкти незавершеного будівництва
Об’єкти незавершеного будівництва не підлягають оподаткуванню податком на нерухомість. Це пояснюється тим, що обчислення податку здійснюється на основі даних Державного реєстру, а право власності на новостворене майно виникає лише після завершення будівництва (ст. 331 Цивільного кодексу України). До моменту завершення будівництва особа вважається власником не самого об’єкта нерухомості, а матеріалів і обладнання, що використовуються в процесі будівництва або будуть використані в майбутньому (роз’яснення ГУ ДПС у Дніпропетровській області).
Нерухомість, що не підлягає оподаткуванню
Не вся нерухомість підлягає оподаткуванню. Існує категорія нерухомості, яка не є об’єктом оподаткування або звільнена від податку через пільги. Перелік такої нерухомості та її особливості наведені в таблиці:
Нерухомість, що не підлягає оподаткуванню
Не вся нерухомість підлягає оподаткуванню. Існує категорія нерухомості, яка не є об’єктом оподаткування або звільнена від податку через пільги. Перелік такої нерухомості та її особливості наводимо в таблиці:
Нерухомість, звільнена від податку на нерухомість (2025)
| Категорія нерухомості | Особливості нерухомості, яка не оподатковується |
|---|
| Об’єкти житлової та нежитлової нерухомості | Перебувають у власності органів державної влади, місцевого самоврядування чи організацій, утримуваних за рахунок бюджету, і є неприбутковими.
Розташовані в зонах відчуження та обов’язкового відселення за законом.
Перебувають у власності громадських організацій осіб з інвалідністю та їхніх підприємств.
Належить релігійним організаціям, використовується для статутної діяльності, включно з благодійністю.
Розташовані в зоні проведення операції Об’єднаних сил/АТО з 14.04.2014 до завершення операції.
Нерухомість на тимчасово окупованих територіях або в зоні активних бойових дій. |
| Житлова нерухомість | Непридатна для проживання через аварійний стан за рішенням місцевих органів.
Належить дітям-сиротам, дітям, позбавленим піклування, багатодітним сім’ям (не більше одного об’єкта на дитину).
Належить дітям з інвалідністю, які виховуються одинокими батьками, та багатодітним сім’ям (5 і більше дітей).
Гуртожитки та будівлі дитячих будинків сімейного типу.
Будівлі навчальних закладів (дошкільних, загальноосвітніх), якщо використовуються для освітніх послуг. |
| Нежитлова нерухомість | Використовується малим і середнім бізнесом у малих архітектурних формах та на ринках (МАФи).
Санаторно-курортні заклади для дітей та інші неприбуткові дитячі оздоровчі заклади.
Спортивні установи, центри олімпійської підготовки, спортивні школи та інші неприбуткові спортивні організації.
Промислові будівлі, що використовуються в господарській діяльності без здачі в оренду, лізинг чи позичку.
Сільськогосподарські будівлі, що не здаються в оренду, лізинг чи позичку. |
Перелік таких об’єктів затверджується Мінреінтеграцією та іншими уповноваженими органами, зокрема наказом від 22.12.2022 № 309.
Місцеві пільги на податок з нерухомості
Окрім перерахованих раніше об’єктів, що не підлягають оподаткуванню, органи місцевого самоврядування (ОМС) можуть вводити додаткові пільги для певних категорій об’єктів нерухомості на своїй території (пп. 266.4.2 ПК). Це може стосуватися, наприклад, неприбуткових організацій або пільг, які надаються фізичним особам залежно від їхнього майнового стану та доходів.
Чи надається звільнення від податку на нерухомість, що використовується ЗСУ
Ні, звільнення від податку на нерухомість для об’єктів, які використовуються Збройними Силами України, не передбачено. Оскільки це не передбачено Податковим кодексом України, такі об’єкти не отримують ні знижки, ні звільнення від податку (пояснення ГУ ДПС у Тернопільській області).
Податок на нерухомість у разі здачі в оренду частини неоподатковуваної нерухомості
Якщо частина промислової будівлі (за кодом 125 ДК 018:2000) здається в оренду, податок на нерухомість сплачується тільки за ту частину будівлі, яка була передана в оренду. Наприклад, якщо загальна площа будівлі складає 500 м², а в оренду передано 200 м², то податок сплачується тільки за орендовані 200 м² (пояснення ГУ ДПС у Запорізькій області).
Податок на нерухомість у умовах воєнного часу 2025
По-перше, є категорії житлової та нежитлової нерухомості, які звільнені від оподаткування, як це зазначено в таблиці та пп. 69.22 підрозд. 10 Перехідних положень ПК.
По-друге, через обставини воєнного часу органи місцевого самоврядування (ОМС) можуть змінювати порядок оподаткування для об’єктів нерухомості, які зазнали незначних пошкоджень, придатні для відновлення та використання за цільовим призначенням. Вони можуть:
Встановлювати знижену ставку податку для таких об’єктів порівняно з тією, що визначена на території для конкретних видів нерухомості.
Звільняти від сплати податку на нерухомість.
Інформацію щодо подачі повідомлення про пошкоджене або знищене майно внаслідок бойових дій, терористичних актів чи диверсій можна знайти в буклеті на сайті Мінреінтеграції.
Якщо зміни щодо нерухомості сталися в середині року, платник податків має право подати уточнюючу декларацію. Важливо, що звільнення від податку на основі пп. 69.22 підрозд. 10 Перехідних положень ПК не вважається податковою пільгою (пояснення 106.05 ДПС ЗІР).
Сплата податку на нерухомість при продажу майна
При продажу нерухомості обов’язок сплати податку розподіляється так (згідно з пп. 266.8.1 ПК, роз’яснення ДПС):
Попередній власник сплачує податок за період з 1 січня року продажу до початку місяця, коли було припинено право власності. Тобто, за місяць продажу податок не стягується.
Новий власник починає сплачувати податок з місяця, коли він став власником нерухомості.
Як провести перевірку даних про нерухомість у ДПС
Щоб податок на нерухомість був правильно нарахований, платники мають можливість подати письмову заяву до ДПС за своєю податковою адресою для проведення перевірки таких даних:
інформація про об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, зокрема їхні частки, що належать платнику податку;
розмір загальної площі цих об’єктів нерухомості;
наявність права на податкову пільгу;
розмір ставки податку;
сума нарахованого податку (пп. 266.7.3 ПК).
Якщо між даними, наданими платником податків, і тими, що є в податкових органах, виявлено розбіжності (зокрема, щодо права власності), ДПС за податковою адресою платника проводить коригування суми податку і надсилає (вручає) нове податкове повідомлення. Попереднє повідомлення вважається скасованим.
Використання житлової нерухомості як офісу для юридичної особи
Подібні питання виникають і щодо пільг на нерухомість для фізичних осіб, якщо у їхній житловій нерухомості зареєстровано юридичну особу (пп. 266.4.3 ПК, роз’яснення ДПС). Наприклад, якщо власник юридичної особи зареєстрував офіс свого підприємства в власній квартирі. Важливо зазначити, що для цього не обов’язково подавати інформацію про такий офіс у формі 20-ОПП — достатньо зазначити цю квартиру як юридичну адресу підприємства.
Використання житлової нерухомості фізичною особою для підприємницької діяльності
Що стосується пільг для фізичних осіб, то вони не застосовуються, якщо об’єкт житлової нерухомості використовується для отримання доходів, зокрема в межах підприємницької діяльності (пп. 266.4.3 ПК, роз’яснення ДПС).
Постає питання, як податкова служба виявляє використання житлової нерухомості, наприклад, квартири чи будинку, для підприємницької діяльності. Реєстрація ФОП не означає автоматичне використання об’єкта під бізнес, однак проблеми можуть виникнути, якщо ФОП вказав таку нерухомість у формі 20-ОПП. Важливо ретельно обирати, які об’єкти зазначаються в такій формі, особливо якщо підприємницька діяльність має місце в житловому будинку, наприклад, при виробництві меблів чи дверей.
Бажаєте проконсультуватися з фахівцем
якомога швидше?
