Для Вас підготували унікальний матеріал, де Ви дізнаєтесь:

• Чи можу я не платити податок на нерухомість? На яких підставах?
• Які об’єкти та категорії осіб звільнені від сплати?
• Як правильно обрати об’єкт для застосування пільги та подати заяву?
• Що робити, якщо податкова нарахувала податок помилково?
• Чи діють особливі правила під час воєнного стану?
• Які документи потрібні і які строки?

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі — податок на нерухомість), нараховується фізичним особам за площу житлових та нежитлових об’єктів, що перевищує встановлені законом та рішеннями місцевих рад межі. Читайте далі, щоб дізнатися, як Buhservis може оптимізувати ваші податкові зобов’язання.

Водночас закон передбачає широкий перелік пільг і винятків, які дозволяють:

• повністю не сплачувати податок (за наявності правової підстави), або
• істотно зменшити суму (через зменшення оподатковуваної площі, застосування нульових ставок місцевими радами чи перерахунки). Нижче — структурований гайд за етапами, з прикладами і перевірочними списками, який допоможе законно оптимізувати зобов’язання.

Етапи дій

Етап 1: Аудит нерухомості та документів, щоб з’ясувати, чи ви маєте підстави для повного звільнення або зменшення податку.

Що перевірити:

• Перелік ваших об’єктів (квартири, будинки, кімнати, нежитлова нерухомість) і їх загальна площа за даними Державного реєстру речових прав.
• Право власності станом на 1 січня звітного року (саме стан на 1 січня визначає платника).
• Статус об’єктів: місцева адреса, фактичний стан (зруйнований/пошкоджений), призначення (житловий/нежитловий), використання (основне місце проживання).
• Наявність пільгового статусу власника або об’єкта:
  • житлові об’єкти у межах неоподатковуваної площі (див. нижче);
  • об’єкти на територіях бойових дій/тимчасової окупації, зруйновані або пошкоджені — звільнення за спеціальними законами воєнного часу;
  • об’єкти промисловості/агровиробництва/освіти/релігійні/державні тощо — для юросіб і спецвипадків;
  • рішення місцевої ради про нульову ставку або пільги для певних категорій.

Документи:

• Витяг з Реєстру речових прав на кожний об’єкт.
• Техпаспорт або інший документ із загальною площею.
• Документ, що підтверджує місце реєстрації (для застосування зменшення площі).
• Довідки/акти щодо зруйнування/пошкодження (за наявності).
• Рішення місцевої ради про ставки/пільги (посилання або витяг).

Етап 2: Визначення права на пільгу і розрахункової бази для фізичних осіб:

• Базові зменшення площі (застосовуються один раз на рік за вибором платника):
  • Квартира: мінус 60 м² від загальної площі.
  • Житловий будинок: мінус 120 м².
  • Для різних типів одночасно (квартира + будинок): загалом мінус 180 м².
• Місцеві ради встановлюють ставку в межах до 1,5% від мінімальної зарплати за 1 м² на 1 січня звітного року. Деякі ради ухвалюють 0% для окремих категорій або об’єктів.
• Додаткова фіксована надбавка 25 000 грн на рік застосовується за кожен об’єкт великої площі:
  • квартира понад 300 м²;
  • будинок понад 500 м².
• Пільги воєнного часу: протягом окремих періодів закон звільняє від податку об’єкти на територіях активних бойових дій/окупації та зруйновані/пошкоджені об’єкти за переліком умов. Перевіряйте актуальний статус на дату нарахування.

Що це означає на практиці:

• Якщо ваша квартира ≤60 м² або будинок ≤120 м² — зазвичай податок не нараховують (за умови належного оформлення пільги).
• Якщо маєте кілька об’єктів, ви обираєте, до яких застосувати зменшення площі так, щоб мінімізувати суму. Вибір потрібно підтвердити заявою до податкової.
• Якщо місцева рада встановила 0% для вашої категорії — податку не буде, але бажано мати копію рішення/посилання.

Етап 3: Подання заяв щодо пільги/перерахунку, куди звертатися:

• До територіального органу ДПС за місцем розташування нерухомості.

Що подати:

• Заяву про застосування пільги із зазначенням об’єкта(ів), до яких застосувати зменшення площі (60/120/180 м²).
• Копії документів: право власності, техпаспорт, довідка про реєстрацію місця проживання (для основного житла), підтвердження пільгового статусу або довідки про зруйнування/пошкодження (якщо застосовно).
• Посилання/копію рішення місцевої ради про пільгу/ставку (за наявності).

Строки:

• Пільгу доцільно оформити до моменту формування податкового повідомлення-рішення (ППР). Якщо ППР уже отримано — подайте заяву на перерахунок і/або скаргу.

Етап 4: Моніторинг ППР і звірка даних

• Фізособам ДПС надсилає ППР із сумою податку, підставами та площею.
• Перевірте:
  • правильність адреси і площі;
  • застосування вашої пільги/ставки;
  • період володіння (пропорційно місяцям у разі відчуження/набуття протягом року).
• Якщо є помилки — подайте заяву на звірку/перерахунок із додатками.

Етап 5: Оскарження або корекція

• Адміністративне оскарження: скарга до вищого органу ДПС у встановлені строки (як правило, 10 календарних днів з дня отримання ППР — перевірте актуальну норму).
• Судове оскарження: позов до окружного адмінсуду.
• На час оскарження — дотримуйтесь процесуальних строків, подавайте докази та клопотання про зупинення стягнення за необхідності.

Етап 6: Комплаєнс і профілактика

• Оновіть дані в Реєстрі прав, виправте технічні помилки в площі.
• Зафіксуйте статус основного місця проживання.
• Щороку перевіряйте нові рішення місцевої ради щодо ставок/пільг.
• Зберігайте копії всіх заяв/відповідей/ППР.

Позиції даних (модель даних) і приклади заповнення для коректного розрахунку/застосування пільг зберіть і структурно зафіксуйте такі поля по кожному об’єкту:

• Ідентифікатор об’єкта: адреса, кадастровий номер (за наявності для приватних будинків), реєстраційний номер запису в ДРРП.
• Тип об’єкта: квартира, житловий будинок, кімната, гараж/паркомісце, інше нежитлове.
• Загальна площа (м²): з техпаспорту.
• Дата набуття/відчуження: для пропорційного розрахунку.
• Основне місце проживання: так/ні (додайте підтвердження).
• Пільговий статус власника/об’єкта: так/ні; підстава (закон, рішення ради), номер і дата документа.
• Локальна ставка: посилання на рішення місцевої ради, ставка в % до мінімальної ЗП або 0%.
• Застосоване зменшення площі: 60/120/180 м²; до якого об’єкта/об’єктів застосовано.
• Ознака великої площі: >300 м² (квартира) або >500 м² (будинок) — застосування 25 000 грн/рік.
• Статус воєнного часу: територія бойових дій/окупації; зруйнований/пошкоджений; дата включення до переліку.

Чек-листи і перевірки

Чек-лист «Чи можу я не платити взагалі?»

• Об’єкт підпадає під неоподатковувану площу (квартира ≤60 м², будинок ≤120 м²) і пільга належно оформлена.
• Місцева рада встановила 0% ставку для вашої категорії або об’єктів — підтверджено рішенням.
• Об’єкт зруйнований/пошкоджений або розташований у зоні бойових дій/окупації на період, що підпадає під звільнення — є підтвердні документи.
• Неправильно визначений платник (ви не були власником на 1 січня) — готуйте заяву на скасування ППР.

Чек-лист «Як мінімізувати суму законно?»

• Оберіть об’єкт із найвищою ставкою/площею для застосування 60/120/180 м² зменшення.
• Перевірте, чи немає у вашій громаді понижених ставок або додаткових пільг для певних категорій (пенсіонери, УБД/військовослужбовці, ОСББ тощо).
• Уточніть площу: технічні помилки в БТІ/реєстрі можуть завищувати м².
• У разі часткової власності — податок розподіляється пропорційно часткам; іноді перерозподіл часток між співвласниками дозволяє оптимальніше застосувати пільгу.
• Не допускайте «великої площі» без необхідності (за можливості виділити в окремі об’єкти за правилами містобудування/реєстрації — консультуйтесь із юристом та БТІ).